Здравствуйте, господа посуточники!
Как у вас идут дела после окончания дорогостоящих курсов? Хорошо или так себе?
Как с проблемами: есть или нет?
У меня дела идут хорошо, и будут идти еще лучше. И проблем нет. Именно так я и планировал запустить свой бизнес. Хочу совершенно забесплатно поделиться своими секретами и наблюдениями, чтобы и вы смогли прийти к такому же результату.

Никто, никакой гуру и ни на каких курсах вам этого не расскажет. Потому что практически все они больше зарабатывают на обучении, то есть на инфобизнесе. А для продвижения этого бизнеса и повышения его доходности они забивают нам в мозг то, что нужно им для повышения продаж своих курсов, а не нам. Например, назойливо рассказывают про какую-нибудь мамашу в декрете, которая - раз! – и стала бизнесвумен, гребет миллионы и горя при этом не знает. И вы так же сможете, я сейчас вас научу.
Вот что нам вбивают на курсах в голову в первую очередь.

Такая мамаша, конечно, может существовать в реальности, но тогда у нее из задницы постоянно должно вылетать пламя форсажа, чтобы крутиться и одновременно успевать делать тысячу дел. Но такой надо родиться, из ниоткуда такой мощный напор не возникает. Кроме того, она прекрасно должна осознавать, что такое риски, как ими управлять, и быть способной идти на эти риски… А с этим дело еще хуже. Мало тему понимать в теории. Без постепенно накопленного опыта осознанного риска можно влететь по самые гланды.
Вы из такой боевой породы, нет? Я тоже. И кроме того, я хочу хорошо жить, а не много работать. Я не хочу, чтобы работа заменяла мне жизнь, ибо зачем тогда она нужна.
Как я вам сказал, у меня цель была - и остается - не заработать побольше денег (это путь в кабалу), а сделать бизнес удобным для себя и радостным для клиента. Тогда деньги пойдут сами.

Поэтому в этой статье я буду говорить не о механике бизнеса – об этом можно насобирать в сети массу учебного материала. Я расскажу о том, как поднять этот бизнес и не надорваться, как действительно сделать его доходным, и иметь при этом абсолютный минимум проблем. Поехали. Но сначала база.

Правда № 1. Если у вас нет собственной квартиры, которую вы специально упакуете под посуточную аренду, сто раз подумайте, прежде чем идти в этот дорогостоящий бизнес. Миф о том, что тут можно начать зарабатывать чуть ли не без денег вообще, не является мифом только для отдельных личностей с характеристиками, которые я привел выше. Для остальных 98% — это действительно миф. Со всеми вытекающими.

Правда № 2. Мифом не являются требования к местоположению квартиры. Поэтому, если у вас своя квартирка есть, но она где-то «на выселках», то она еще может подойти под долгосрочную аренду. Более доходную посуточную она не потянет.

Правда № 3. Вы можете своими руками подготовить квартиру к посуточной аренде, но только с совершенно четким пониманием хода мысли хоумстейджера. В любом случае надо понимать, что крайне важно сделать нечто лучшее, чем то, что предлагают ваши конкуренты и… все это будет стоить очень определенных денег. И здесь жесткое правило такое: Бюджет должен быть под нужную упаковку квартиры, а не упаковка квартиры под имеющийся бюджет.
И последнее. Фотосессию вашей квартиры должен делать профессионал, четко понимающий логику того, что должен видеть потенциальный клиент при поиске жилья и принятия решения в пользу вашего объекта.

Я счел необходимым сделать акцент именно на этом, все остальное вы узнаете из курсов – платных и бесплатных. И если это принимается, тогда двигаемся дальше.

Итак, что имеем в активе. У вас прилично упакованная квартира с более или менее выигрышным местоположением, которая удачно подана на рекламных площадках. Я выбрал площадки Авито, Суточно, Островок и некоторые другие. Берите все, с которыми работает сервис Realty Calendar. У меня долгое время выхлоп давало только Авито, но потом прорезался сервис Суточно. Надо понимать, что деньги за продвижение берет только Авито, ему же потом вы платите еще и комиссию 15%. Но от этого никуда не деться. Остальные берут процент больше, но включают в свои тарифы продвижение. У тех я беру тарифы самые дорогие, то есть самые продуктивные, потому что они включаются только если происходит сделка. Это положительный момент. Нет клиентов – нет оплаты, есть клиент - можно за это и заплатить. А на Авито я плачу за иксы (х2 и х5) только разово, не за неделю. Или по плану, или когда походит к концу чья-то бронь.
И в любом случае надо работать с Реалти Календарем. Однозначно.

Теперь вот какой важнейший момент. Как по максимуму застраховать себя от заселения нехороших гостей, то есть, как уменьшить количество проблем?
Я сначала сделал минимальным срок заселения два дня, а потом и все три. Понятно, что компании, которые легко могут снять жилье на сутки, чтобы погудеть, нагадить и с чувством выполненного долга оставить убитую квартиру, снимать для этого жилье на три дня не будут точно. Это одна часть вопроса.

Вторая часть – это уборка квартиры. Уборщицы, именующие себя клинерами, берут за уборку однушки больше, чем профессор, принимающий в платном медицинском центре. Они еще и шантажистки. В другом случае уборку производят так, что лучше бы они вообще этого не делали.

Мало этой проблемы. Вторая заключается в том, что в погоне за клиентом, который снимает на одни сутки, стоимость уборки снижает вашу рентабельность до абсолютного минимума. Наложите сюда другие затраты, и вы перестанете понимать, чего ради вы вертитесь как белка в колесе… Можно, конечно, сэкономить, убирая помещение самостоятельно. Мы с женой так сейчас и делаем. Но если допустить, что мечта сбылась, и у вас 90% заселений в основном суточных (а вы таких притягивать и будете), то ваша жизнь вдобавок к низкой доходности превратится еще и в ад. Вы станете рабом своего каторжного бизнеса.

Когда я делаю минимальным срок три дня, я уже расшиваю эту проблему сразу по двум направлениям: страховка от уродов и личные трудозатраты. Более того, через Реалти Календарь я запрещаю бронирование квартиры в день выезда клиента. Два часа, которые обычно даются на пересменку между заселениями (с 12 до 14), заставляют работать очень интенсивно, и не дай бог что-то пойдет не так, и ты не успеешь справиться с проблемой - получишь «благодарного» клиента, который по выезду опустит твой рейтинг, и это будет очень плохо: вы слишком много сюда вложили, чтобы залететь на собственной жадности. А так – у нас полно времени, чтобы спокойно все сделать с максимальным для себя удобством. Совершенно не в напряг. И всего 4-5 раз в месяц. Потому что три дня – это очень интересный срок. Он не подходит не только тем, кому нужно на минуточку, но и тем, кому нужно на подольше: гости на три дня квартиру не бронируют, они берут ее на 5-7 дней! Вот такой приятный парадокс.
А кажущийся минус с запретом заселения в день выезда я превратил в плюс: даю возможность гостям заселяться на следующий день не с 14 (или 15) часов, а с раннего утра и не беру за это дополнительной платы. Для кого-то такой бонус оказывается решающим.

Следующий важный момент. Вытекающий из правды №3. Правильная упаковка квартиры и сосредоточенность на мелочах, на удобстве проживания гостя буквально во всем, позволяет поднимать вам цену выше своих конкурентов, получая при этом больше клиентов.
И парадокса здесь нет. При типовых вариантах основная масса ваших конкурентов плавает в определённом ценовом сегменте. И если гость смотрит на этой поляне, то моя квартира будет одной из двадцати. Но если он так же смотрит, что есть подороже, но получше (а таких, я точно говорю, вполне достаточно), то у меня будет всего 4-5 конкурентов. И тогда сыграет мое правильное портфолио с правильной фотографией на 1 месте, и мое предложение заселиться без дополнительной оплаты с утра пораньше, даже если гостю этого и не требуется, плюс мои 5 звезд в отзывах.

И тогда в общем и целом, получается вполне достаточно четырех, максимум пяти заселений, чтобы после всех затрат и уплаты налогов получить вполне достойную прибыль. При этом не упахаться в хлам и не потратить кучу нервов на всякие проблемы. Вам такой бизнес может даже показаться скучным)) А гости при этом будут действительно довольны, и квартира будет содержаться в отличном состоянии.

Теперь двигаемся дальше. Вот вы наладили свои маленький бизнес, поняли, что он работает на вас, а не вы на него, и теперь думаете, как масштабироваться. На курсах нам дают два варианта: один – брать новую квартиру в ипотеку, второй – обрабатывать собственника, чтобы он дал вам свою квартиру в аренду или в управление. Ну и надо набрать таких десяток-другой. Работают оба варианта, но у каждого есть свои тяжелые недостатки. Первый будет вас крепко держать за пятую точку, и вы постоянно будете в напряге, как бы не просрочить платеж (то есть такой вариант будет жестко вымывать из вас деньги). А второй вариант плох тем, что вы не уговорите собственника, у которого нет денег, на переупаковку квартиры в нужном для вас ключе. И уговорив его, вам придется работать с тем, что есть, сдавая чужое за небольшие деньги, получая от маленького дохода свою мизерную часть. И чтобы это стало действительно хоть как-то интересно, вам придется жутко интенсифицировать свой труд, и тогда вы опять окажетесь в ярме.
Но вы же теперь поняли, ЧТО работает и КАК надо на самом деле зарабатывать деньги? Тогда как быть?

Я предлагаю следующий вариант. Когда вы отладите работу со своей квартиркой, и выйдете на понятный и обоснованный прогноз доходности, вы можете выставить ее на продажу. Но не тому, кому эта квартира нужна для личного использования, а тому, кто хочет вложить деньги в недвижимость. Вы при этом предлагаете не абы что, а вполне конкретный объект (свеженький!) с конкретной подтвержденной доходностью, который вы оставите у себя в управлении. Таким образом у будущего собственника будет всего одна забота: вовремя получать деньги. И квартира у него все время будет в таком состоянии, что, если он захочет ее продать, он так же продаст ее, как и вы – прилично выше рынка.
А вы ставите на свой объект правильную цену. Она должна в себя включать стоимость новой вашей квартиры, которую вы себе присмотрите. Плюс сумму на ее ремонт и упаковку. Плюс среднемесячную вашу доходность от сдачи вашей нынешней квартиры в аренду минимум за 12 месяцев. Плюс налог на продажу. И это будет нормально.

В итоге вы поменяете одну квартиру на другую, получите при этом с первой минимум годовую доходность, и оставите затем ее в своем управлении. Новую вы сделаете в правильном исполнении, ну хотя бы за полгодика, и запустите в работу так же, как запустили первую.

И никаких вам ипотек и никаких уговоров собственников. А через следующие полгода после запуска, повторяете этот же самый трюк. И решаете наконец вопрос с уборщицами. Таким образом вы создадите свой собственный стандарт в арендном бизнесе. И это явится ключом к успешной реализации нового бизнеса – по продаже недвижимости с гарантированной доходностью. И далее вы будете масштабировать вовсе не бизнес посуточной аренды, а новое свое направление. И вот тут-то деньги и пойдут. Сами. Желающие удачно вложить свои деньги будут писаться к вам в очередь.

Согласитесь, такая альтернатива куда более экономичная, доходная и перспективная, чем тупая интенсификация своего плохо оплачиваемого труда в бизнесе посуточной аренды.

Секреты в бизнесе посуточной аренды для предпринимателей